É fundamental conhecer a sua capacidade de endividamento antes de iniciar qualquer projeto imobiliário. Esta primeira etapa, muitas vezes subestimada, é fundamental para tornar a compra do seu imóvel uma realidade. Permite-lhe definir o orçamento máximo que pode afetar à compra do seu imóvel, em função dos seus rendimentos e da sua capacidade de reembolso. Com um salário de 2.500 euros por mês, há uma série de factores a considerar para estimar o montante que pode razoavelmente pedir emprestado sem comprometer o seu equilíbrio financeiro. Este guia foi concebido para o ajudar a fazer isso mesmo, dando-lhe uma visão precisa dos factores que deve ter em conta para otimizar a sua capacidade de endividamento e concluir o seu projeto imobiliário nas melhores condições possíveis.
Princípios básicos do crédito hipotecário
Capacidade de endividamento e rácio da dívida
A capacidade de endividamento é o montante máximo que pode pedir emprestado a um banco para financiar a compra de um imóvel, com base nos seus rendimentos, nas suas despesas e no rácio de endividamento máximo autorizado. Em França, o rácio de endividamento não deve geralmente exceder 35% do seu rendimento líquido, incluindo o seguro de crédito. Isto significa que os seus encargos mensais com o empréstimo não devem exceder esta percentagem do seu rendimento para garantir a sua capacidade de reembolsar o empréstimo sem dificuldades.
Contribuição pessoal e custos acessórios
Um adiantamento é uma soma de dinheiro que pode ser disponibilizada do seu próprio bolso no momento da compra. Reduz o montante total do empréstimo e demonstra a sua capacidade de poupança, um ponto muito positivo aos olhos dos bancos. Geralmente, recomenda-se um depósito de pelo menos 10% do preço de compra do imóvel, para cobrir as despesas de notário e, em alguns casos, as despesas de garantia do empréstimo.
As despesas acessórias incluem não só as despesas de notário, mas também as despesas de garantia, de agência imobiliária e, por vezes, certas obras de renovação não incluídas no empréstimo principal. É fundamental planear antecipadamente estas despesas para não ser apanhado desprevenido.
Cálculo da capacidade de contração de empréstimos
Rendimentos tidos em conta
Para calcular a sua capacidade de endividamento, os bancos têm em conta todos os seus rendimentos regulares. Isto inclui o seu salário líquido, eventuais rendimentos de rendas, pensões e bónus regulares e verificáveis. O objetivo é obter uma imagem completa da sua situação financeira, para que possa avaliar o montante que pode pagar mensalmente sem comprometer a sua estabilidade financeira.
Despesas e passivos
Para avaliar a sua capacidade de endividamento, os bancos deduzem os seus encargos correntes dos seus rendimentos. Isto inclui os empréstimos em curso (crédito automóvel, crédito ao consumo, outros créditos imobiliários), as eventuais pensões de alimentos e a renda atual, se for inquilino. O objetivo é determinar quanto lhe resta para viver, ou seja, o montante disponível após o pagamento de todas as suas despesas e o reembolso do empréstimo que está a considerar.
Rácio da dívida
O cálculo do seu rácio de endividamento é simples: é o rácio entre os seus custos de empréstimo (incluindo a futura prestação mensal da hipoteca) e o seu rendimento líquido. Se este rácio for superior a 35%, o seu pedido de empréstimo pode ser recusado devido a um eventual sobre-endividamento. Por conseguinte, é essencial preparar cuidadosamente o seu pedido e otimizar as suas finanças antes de pedir um empréstimo.
Simulação de empréstimo com um salário de 2.500 euros
Exemplos de montantes que podem ser objeto de empréstimo
Com um salário de 2.500 euros, a capacidade de endividamento varia muito em função do prazo do empréstimo e das taxas de juro aplicadas. Por exemplo, para um prazo de 20 anos e uma taxa média atual, um mutuário poderia obter um empréstimo de cerca de 170.000 euros, desde que o banco aceite o seu pedido e aplique uma taxa de juro competitiva. Esta capacidade de empréstimo é também afetada pelo montante da contribuição pessoal, aumentando ainda mais as possibilidades de obter um empréstimo vantajoso.
Influência das taxas de juro e dos seguros
A taxa de juro e o custo do seguro do mutuário são factores essenciais para o cálculo da capacidade de endividamento. Uma taxa de juro mais baixa permite-lhe pedir um empréstimo mais elevado para a mesma prestação mensal, ou reduzir a prestação mensal para o mesmo empréstimo. Por conseguinte, é essencial comparar as ofertas de crédito hipotecário para encontrar as condições mais favoráveis. A utilização de um simulador em linha pode ajudá-lo a ver o impacto destas variáveis no montante total que pode pedir emprestado.
Factores que influenciam a capacidade de contração de empréstimos
Estabilidade no emprego
A estabilidade do emprego é um critério essencial para os mutuantes. Um contrato por tempo indeterminado (CDI) ou o estatuto de funcionário público oferecem uma segurança de emprego considerada favorável, aumentando assim as hipóteses de o empréstimo ser aceite. Para os trabalhadores independentes ou com contratos a termo (CDD), pode ser mais difícil provar a estabilidade dos rendimentos, embora não seja impossível.
O Resto de Viver
O “reste à vivre” é o montante que sobra após o pagamento das despesas de utilização e das prestações mensais do empréstimo. É fundamental para o banco que este montante seja suficiente para cobrir as despesas quotidianas do agregado familiar, evitando assim o risco de incumprimento de um empréstimo. Quanto mais confortável for o “reste à vivre”, maior será a capacidade de endividamento.
Idade do mutuário e prazo do empréstimo
A idade do mutuário no momento do pedido de empréstimo e no final do prazo do empréstimo pode influenciar a decisão do banco. Em geral, o prazo do empréstimo deve permitir que o mutuário o reembolse na totalidade antes da reforma. Quanto mais velho for o mutuário, mais curto será o prazo do empréstimo, o que pode afetar o montante total do empréstimo.
Otimizar o seu ficheiro de empréstimos
Melhorar a sua capacidade de endividamento
Para melhorar a sua capacidade de endividamento, é aconselhável reembolsar ou reduzir o montante de quaisquer empréstimos pendentes antes de solicitar um empréstimo hipotecário. Deste modo, o rácio de endividamento será reduzido e o montante do empréstimo aumentará.
Escolher o co-mutuário certo
Contrair um empréstimo para duas pessoas pode aumentar consideravelmente a sua capacidade de endividamento, desde que o co-mutuário tenha um rendimento estável. O banco terá em conta o rendimento conjunto dos dois mutuários no cálculo da capacidade de endividamento, reduzindo assim o rácio global da dívida.
Ajudas e empréstimos complementares
Em França, existem várias subvenções e empréstimos que podem ser utilizados para completar um crédito imobiliário, como o Prêt à Taux Zéro (PTZ), o empréstimo Action Logement e as subvenções locais. Estes dispositivos podem aumentar a sua capacidade de endividamento, assegurando uma parte do financiamento em condições favoráveis.
Conclusão
A determinação do montante que pode ser emprestado com um salário de 2500 euros por mês baseia-se numa série de factores interdependentes, que vão desde a estabilidade dos seus rendimentos até à sua capacidade de endividamento, passando pela sua contribuição pessoal e pelas ajudas eventualmente disponíveis. As nossas pesquisas mostram que uma preparação cuidadosa do seu pedido, um bom conhecimento dos critérios bancários e a otimização da sua situação financeira são essenciais para maximizar as suas hipóteses de obter um crédito hipotecário favorável.
Não se esqueça de que cada caso é único e que os bancos avaliam os pedidos com base numa multiplicidade de critérios. Por conseguinte, é aconselhável efetuar uma simulação detalhada, adaptada à sua situação pessoal e financeira e, se necessário, consultar um consultor financeiro ou um corretor de hipotecas. Estes profissionais podem ajudá-lo a navegar no complexo panorama do crédito à habitação, a compreender as ofertas disponíveis e a escolher a que melhor se adapta às suas necessidades e capacidades financeiras.
Em última análise, a compra de um imóvel é um compromisso financeiro importante e a longo prazo. A chave para um empréstimo bem sucedido reside numa preparação rigorosa, num conhecimento profundo das condições de empréstimo e, acima de tudo, numa abordagem cautelosa e realista do que pode pagar. Com as informações correctas e um planeamento adequado, a realização do seu projeto imobiliário com um salário de 2500 euros por mês está ao seu alcance.
